新冠飞来横祸：人类空间在哪里？

有世界知名地产商认为，新冠疫情不会根本改变人性和人的生活习惯。图为美国纽约州一个因新冠疫情而关闭的梅西商场和空荡荡的停车场。（路透社2020年3月20日资料照）

新冠病毒袭击全球之后，人类将如何生存？我们将占据哪些空间？在寻求生活、工作、饮食和娱乐的便利时，我们可以期望哪些变化？我们是否会重新构想住宅和商业空间，以适应社会疏远和加速技术发展？南加州亚洲协会星期一晚间邀请数名世界知名房地产开发商，分别从香港和美国来分享他们的经验、观察和构想。

罗康瑞(Vincent Lo)：本次经济衰退有别于以往，它突如其来，不是经济循环周期的结果，也不是因为经济结构不平衡，而是新冠病毒的飞来横祸。唯一的救星--疫苗恐怕研制无期。与此同时，北京方面受到政治火力的包围，包括保护主义，民族主义，极端主义，去全球化以及政治不确定性的危机等等，以至于资产交易价格猛跌。而新冠疫情的冲击已经进入供应链，直接作用于消费者需求，包括旅游、购物等。而中国与美国经济又是相依存的，所以要预测美国经济的话，我不看好。我认为，目前看，中国恐怕是唯一的经济仍然会成长的地方，尽管幅度缩小(可能最好在2-3%)。

美国方面，JP摩根的采购人经理指数跌入低谷，上个月26.5，而前次最低是2008年9月36.8。这样的数字让人忧心全球经济。按理，世界应该团结起来应对共同的敌人，但是人们在互相指责。

美中关系方面，签署的第一阶段贸易协议是否实施有疑问。两国近几个星期的外交往来令人担忧，如同冷战降临。全球最大两个经济体针锋相对，不会促进全球恢复。

中国方面，北京将推动内部消费，尽管不一定是高铁或高速公路，但可能是5G之类；此外，北京还将减税，实施更多改革和开放。估计明年将有所复苏。

至于地产，2020年头几个月建筑工地停了工，销售办公室也关门了。但是，三月下半月开始出现反弹。人们的购买兴趣也回归了。举个例子说，我在出售一个豪华公寓大楼，最贵的那套有20多个买家有兴趣，其价格接近两千万美元。事实上，人们看到房地产市场的波动，但是，亚洲人尤其中国人钟爱房地产，总是愿意把钱投下去。

上次类似的情况萨斯袭击了广东和香港，被我们控制住了。当然，萨斯不如新冠严重，但是，值得参考的是，后来我们的经济强力反弹发生在灾后的下半年和第二年。这是一个好经验，为本次做了铺垫。

洁米·李(Jaime Lee)：我本来是个乐观主义者，但是，刚才被罗先生给说悲观了。就我看，南加州这边市场很强，尤其洛杉矶，其中又尤其是市中心。这一带韩国城蓬勃发展，顺应千禧年一代人的就业和成家立业。其中，工薪者住房需求很大。我们亲眼看到千禧一代人士进入了职业队伍，成为公司的基础员工，也有能力在家工作。我们2014年进入公寓楼市场，从更新旧的或者废弃的办公楼开始，把它们改建为公寓楼，与此同时也购买地皮建造新楼。过去五年，我们已经建造了2000套，另有1000套今年下半年也将挂上网宣传；还有2500正在建造中。新冠可能影响到前期和后期管理里，我们需要依赖疫苗成功开发来战胜病毒，或者使用接触追踪设备。近期，市场的消费任期内的反应更多是犹豫不决，而没有陷入万劫不复的心态。我们业内最多是推迟建筑项目，暂停买地，停顿几个月。有炒作说，现在是办公楼和居民楼的末日，租金上涨停止了，新租约也迟滞下来。但是，今年第一季度独栋屋销售依然强劲，与去年同期持平。而且，还听业内人士说，一套独栋屋上市，往往有好几个有兴趣的买主。租屋需求仍然存在，只是因为法律限制，或者人们担心出门感染，市场暂时趋缓。虚拟看房的要求仍然高企。人们提出六月、七月、八月甚至九月看房。现在，我们看到，人们慢慢习惯带上口罩出门办事。暂停的建筑项目解冻之后，房地产市场将保持需求平衡。

我还认为，建筑价格还会继续回落，即便在美中贸易政策调整和增加关税之后，钢材价格仍然下跌了，经济的衰退是存在的。人工价格也会下跌。这对建筑方反而有好处，利于推动未来建筑项目开工。而且，非常低的利息环境仍然持续。

尽管我们看到，目前公司在缩小，人们在家工作，办公室里面也在增加人们之间的距离，但是，洛杉矶作为人口密集地区，是年轻人习惯住的地方。他们也认为，这里养家不是问题，关键希望靠近工作地点。在他们眼里，与家人和朋友相聚，比住在郊区的大房子更重要。他们喜欢住在大都会，喜欢与人在一起接触所产生的某种活力。所以，我不认为办公室会从市中心迁走，人们也不会停止参加各种社交活动，比方说体育活动、大型会议。只要有现实的解决药物和疫苗等，人们还会继续社交活动。

吴继炜(Goodwin Gaw)：我也要说，罗先生刚才的分享的确也降低了我的乐观。但是，无论如何，我还是掌握一些乐观的数据。我们在中国有广泛的生意，包括高档购物中心。具体说，是6个大约500万平米的购物中心，三个已经重开，其中两个不控制人数，但是，要求顾客戴口罩和通过测温计。这两个开了四星期之后，其中一个营业额已经比去年同期上升了30%；另一个刚刚开了三个星期，也已经跟去年同期持平。所以，人们能够重新出门之后感觉很舒畅。另外，香港餐馆的饭桌也开始坐满。人们一旦感觉舒适起来，便很快会忘却不快，人的记忆是短暂的。加上我们经历过萨斯，所以这个状况变成了文化的一部分。我要说的是，世界需要的是自觉而并不是被要求做什么。有人问高层住宅的电梯有没有人数限制，我们告诉他们，我们不设限，因为你不戴口罩进电梯，人们会盯着你看，让你觉得自己不够自觉。

中国经济方面，我认为，政府会使用量化宽松来刺激，包括消费折扣券。如果人们购买汽车、冰箱这类用品的话，会获得现金退款。中国政府目前还没有出台大规模财政刺激计划，只是折扣券而已。中国面临的是政府要刺激大规模消费和出口萎缩之间的矛盾，后者可能会导致失业。我认为，刺激国内消费是否将战胜出口萎缩将是一个看点。

首先，我90年进入房地产生意时，人们说，大趋势是每个人都会搬到地广人稀的郊区，有大房子有泳池有后院，还有狗狗，所以办公室也会迁到郊区。我那时在洛杉矶市中心一家公司。我倒是认为，人类是社会性动物，互动产生能量引发创新，人们喜欢在一起。现在，城市的中心都被重新城市化，很繁华，有很多便利设施吸引喜欢在一起的人。当时，我看到市中心有空置办公楼就出手买进，包括洛杉矶、旧金山、纽约等地。我始终如一信奉的中心思想是，人们喜欢在一起。

其次，人们都能够在家工作吗？当然可以。搬到郊区，住进带大院子的大房子，在家工作，很舒服。但是，你还是可以相信，年轻一代喜欢市中心的便利，那里有音乐、体育、餐馆、酒吧，所有这些把人群聚集起来、聚集能量和创造的元素。要看到，这类人群的家太小，不适合在家工作。夫妻加俩孩子，他们肯定不能在家工作。我们很多洛杉矶市中心办公室的职工都问，公司是否开门？因为他们想到办公室上班。现在，我有一半的办公室是满的，因为他们要去办公室待着。

最后，雅虎10年前说每个人都可以在家工作，但是很快改了，因为效率明显降低。况且，如果你是一个精力充沛、雄心勃勃的年轻人，肯定想在办公室让人看见，要当领袖任务，以便得到认可。这点还是没有改变，也不会很快改变。

我想，这也跟行业也有关系。有些不需要太多创新的行业也许会说，，不需要中央化的总部，他们可以去密度化，会开更多分部，让在家上班的人有个方便的地点碰头、交流。也许这是这波趋势的进化吧。就是说，减少中央化空间，但增加去中央化的空间。所以，我们还是有扩大的空间。

芮昂·罗斯基( Reon Roski )：我们拥有9千万平方英尺的商用大楼，分布在加利福尼亚、内华达、德克萨斯、亚利桑那、乔治亚、弗罗里达、宾夕法尼亚、威斯康辛和科罗拉多。

我们的租用率是90%以上，多数租客是电子商务。很多大楼是一到两百万平方英尺的大小。新冠之前，我们这个领域终于成为抢手板块，因为过去不是，后来终于是了。但是，新冠之后，很多小的租客在挣扎，而大租户依然忙碌，有的甚至更忙。他们的货物在大楼里进进出出，公司照常营业。商用大楼的兴建方面，不像中国和香港的在减速，美国的没有减速，只有宾夕法尼亚除外，那里我们暂停了一段时间，其他地方照旧。我们还在修建商用大楼，没有停步。

在资金方面，我们从银行方面获得传统贷款，也跟人寿保险公司合作，用大楼做抵押，一般是一次造一栋。过去几个月，我们手里的办公楼出台不多，为数不多的商用大楼签租很快。我们也对一些酒店重新贷款，但杠杆率也不高。不过，申请贷款难一些了，银行在改变条款，或者试图重新协商。我们应该算是幸运的。我们的施工贷款是在新冠之前申请的，新冠开始的最初几个星期我们全部搞定了。接下来要造新楼的话，贷款变得难一点了。

我们的租客因为是电子商务，所以，生意只会会越来越好，因为人们尽量不出门采购。这些租户甚至也做起了外卖，把小型商用楼空间改成厨房，然后可以送外卖。川普总统说，美国要把一些商业和行业带回美国，那也会有帮助，不过我不知道是否会兑现。

但是，我们也面临窘境，就是现在由政客决定我们什么时候开工，有一些零售商受到伤害，比如说TJ Max, Home Goods都没有电子商务的空间和渠道，他们日子难过，没有后援。政客拿出的政府规定，对于我们来说非常沉重，因为我们这些房主成了坏人，要催房租，放客可以得到政府补助，或者保护，但房主们得不到任何补助。政客做出决策时不考虑商业的生态系统。如果租客不负房租，房主们怎么办？他们要维护大楼，要支付税款，要付房贷。但是政府并不补助房主，也不给房主暂停支付房贷的政策。我个人希望，政客们能够不要来管我们生意上的事儿。加州有个地方允许房客一年不付房租。有的让房客可以终止租约。这对房东来说是个很大的事情。房东必须遵守租约，但是房客可以不用遵守。所以，这些让我们有些害怕。

陈文博(Adriel Chan)：我认为，发生了意想不到的新冠疫情之后，大众化的零售表现不太好，但是，奢侈品零售，无论长期还是中期，都没有大的改变；而且，现在还出现了大规模绝地反弹。我们在大陆九个城市有11家购物中心，多数是高端。总体而言，今年开初时候，我们的销售已经比去年同期增长一到两位数，2月份开始下滑，3月很低，4月份则开始反弹。四月基本与去年同期持平了。现在进入五月下旬了，形势非常非常好，甚至是大规模反弹，因为人们被关在家里太久，期待走出来，期待消费。这个星期的销售业绩是去年同期的两倍。这种数量让人吃惊。即便这只是反弹，这么看来，未来几个月奢侈品在中国的表现应该是不错的。在美国，我们没有做购物中心，不过跟一些奢侈品老总谈话发现，每个人都对美国市场充满信心。所以，这点美中情况应该是一样的。萨斯给我们的经验是，一切都会恢复，而且快得让你吃惊。人类适应力很强。2003年的经验告诉我们，零售业会恢复。前面讲过，我们是社会性动物，有天然的需要和愿望跟人接触。我认为，这些灾难都不会改变人类的天性。

在中国大陆，去年年底开始，人们从国外购买奢侈品的减少了，更多转向国内消费，而且一直持续到现在，主要是实施旅行禁令的关系。几乎所有奢侈消费都集中在当地的高端购物中心。此外，还有个灰色市场，就是个人从韩国或者香港、台湾、日本带货到大陆，这也在帮助我们的生意。

总之，展望奢侈品市场的话，新冠是我们道路上的一个重大障碍，肯定灭掉了我们2020年几个月时间，但是，如果一切像我们现在看到的轨道发展，今年将继续成为一个很好的年份。表现将一如既往强于整个市场，而且还会在互联网商寻找额外的渠道。

过去八、九年，我们激烈争论过电子商务，而它的短、中期，我都没看出会有重大改变。大陆的电子商务占家庭消费的25%，基本饱和。当然，人们不能出门，只好网购，这已经明显导致这几个月的上升。美国每户的电子商务消费还不到15%，美国应该还有10%的空间，所以，美国实体零售商的痛苦还将持续。奢侈品公司老总也认为，现在看到，奢侈品的网上销售可能会增加到20-25%，这个规模相当可观。

总之，新冠会加速我们已经看到的变化，但不会根本改变零售格局，更不会让我们的生活翻天覆地。